完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提供可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向煤、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交其他的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年时间，需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其他市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。

一、交通审批

交通审批，指规划部门协助交通主管部门对该商业地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究，对商业地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组成进行方案设定及分析研究其可行性。

交通条件及交通组织对于商业地产项目成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目成功的障碍也可以成为项目成功的有利因素。对于商业地产项目来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量;良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。

二、消防审批

指消防部门对该商业地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准的过程。

在许多地方，消防审批前置，即项目不能满足消防要求，后序审批不能受理。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。

一般来说，项目的设计方案和目前国内的消防规范之间总是会有冲突。

因为消防规范具有广泛性，但技术有些滞后，防火分区很小，而作为更新速度很快的商业地产项目，几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点，但安全性是不能忽视的。

三、规划审批

规划审批，指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以项目的规划使用条件为基础，结合诸如消防审批、交通审批、环保等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。

规划审批的结果将是商业地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。

规划审批一旦定案，商业地产的方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要修改，否则浪费太大。

规划审批的过程对于开发商极为重要：如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。

要想保证规划审批能按照既定目标实现，必须主动有效与政府各主管部门进行沟通，即使调整说明，将有利缩短审批时间和少走弯路。